Zpřísnění hypoték v praxi: jak na něj dnes doplácí běžní žadatelé?

Přísnější podmínky, které platí od začátku října, komplikují řadě zájemců o vlastní bydlení možnost získání hypotéky. Ačkoliv jsou nově podmínky pro získání hypotéky výrazně složitější než doposud, cenová hladina úrokových sazeb je stále nižší, než tomu bylo před několika lety. Na tom nic nezměnilo ani listopadové zdražení úrokových sazeb Českou národní bankou. Podle analytiků jsou dnes problémem zejména nepřiměřeně nadsazené ceny bytů.

S jakými problémy se nyní potýkají běžní klienti, kteří mají zájem o nákup vlastní nemovitosti?

Zájemci o hypotéky mohou od října žádat o úvěr na bydlení v maximální hodnotě devítinásobku svého čistého ročního příjmu a zároveň splátka nesmí přesahovat 45 % žadatelova čistého měsíčního příjmu. Dopad na běžné žadatele o hypotéku je tak kvůli přísnějším pravidlům značný. „Nové nařízení České národní banky postihlo hlavně nízkopříjmové skupiny a klienty, kteří o úvěr žádají sami, tedy bez pomoci partnera,“ říká Zbyněk Laisek, manažer srovnávacího portálu Porovnej24.cz.
Přestože nová pravidla komplikují získání vlastního bydlení řadě lidí, hlavní problém je podle analytiků Porovnej24.cz jinde.

Jde právě o nepřiměřeně nadsazené ceny nemovitostí, především v Praze a Brně, kde ceny domů a bytů během posledních čtyř let vzrostly o 40 % oproti jejich skutečné hodnotě. Zájemci o koupi se pak dostávají do problémů ve chvílích, kdy dochází k odhadu cen nemovitostí ze strany hypotečních bank. Běžným postupem bank totiž je, že při cenovém odhadu vychází z reálné hodnoty bytu, nikoliv z jeho aktuální tržní ceny, která je v současnosti z důvodu zvýšené poptávky i nízké nabídky nadsazena. Žadatel o hypotéku, který si vyhlédne byt za 4 miliony korun, se tak často dostává do nepříjemné situace, kdy banka vyhodnotí reálnou cenu stejného bytu na 3,5 milionu korun.

„Následkem tohoto přístupu je, že zájemci o vlastní bydlení musí vynaložit daleko větší množství vlastních zdrojů, aby rozdíl mezi bankovním odhadem a skutečnou kupní cenou doplatili. Při žádostech o hypotéky je v současné době zcela běžné, že žadatelům nevychází odhadní ceny i o několik set tisíc korun,“ upozorňuje Zbyněk Laisek.

Rostoucí úrokové sazby

Co se týká zdražování úvěrů na bydlení, v porovnání s předchozími lety se o zásadní cenový skok nejedná. Ceny úvěrů na bydlení byly v posledních letech extrémně nízké a nyní se postupně začínají vracet na cenovou úroveň běžnou před 5-7 lety. Právě před pěti lety se úrokové sazby hypoték pohybovaly kolem hodnoty 3,06 % a do konce roku 2016 dosáhly na vůbec nejnižší hodnotu – 1,77 %. Hodnoty úrokových sazeb nyní pomalu ale jistě rostou. Po posledním zdražení ze strany ČNB se úrokové sazby pohybují kolem hodnoty 2,58 %. [MH1] Není však jisté, zda se jedná o poslední navýšení sazeb v letošním roce.

Zdroj: Index24, unikátní databáze společnosti Porovnej24.cz která mapuje ceny finančních produktů jako pojištění, energií nebo cen hypoték u čtyř modelových domácností

Jaké jsou výhledy trhu do budoucna?

Vzhledem k aktivní roli ČNB a stále rostoucím cenám nemovitostí není jednoduché situaci na trhu spolehlivě předpovídat a odhadnout. Do vývoje cen nemovitostí i hypoték může vstoupit poměrně velké množství různých faktorů.

Nejvíce nepřehledná je situace právě u nemovitostí, jejichž ceny v posledních letech rychle stoupají. Scénářů různého vývoje je hned několik. Zvýšené ceny nemovitostí donutí zájemce k odložení nákupu, což může vést k zastavení překotného cenového růstu. Ve hře je i varianta, kdy mohou jít ceny na základě nové ekonomické krize strmě dolů.