Asi bych měla začít pěkně po kalifornsku: UPOZORNĚNÍ. ÚDAJE V TOMTO ČLÁNKU REPREZENTUJÍ NEODBORNÉ SUBJEKTIVNÍ NÁZORY JEDNOTLIVCE A NEJSOU ZÁVAZNÝM NÁVODEM ČI PORADENSTVÍM, ZEJMÉNA PAK V OBLASTI PRÁVNÍ, FINANČNÍ A REALITNÍ. SITUACE NA TRHU NEMOVITOSTÍ ZÁVISÍ NA LOKALITĚ, MĚNÍ SE V ČASE A PODLÉHÁ MÍSTNÍM, MĚSTSKÝM, STÁTNÍM A FEDERÁLNÍM ZÁKONŮM. AUTOR DOPORUČUJE ČTENÁŘI, ABY SE V PŘÍPADĚ JAKÉHOKOLIV REÁLNÉHO ZÁMĚRU OBRÁTIL NA ODBORNÍKY.

Čili nezapomeňte se po přečtení protřepat a uložit z dosahu dětí. Jste-li pod stálým tlakem, nevhazujte se do ohně. Ale vážně - zákony, nařízení, zvyklosti se mění nejen stát od státu, ale i okres od okresu, takže dvacet mil na sever od nás to může být (a ve skutečnosti opravdu je) úplně jinak.
Při koupi domu je spousta věcí, na které je třeba dáti pozor. Třeba aby byl v dobré čtvrti. Kdepak, nejsem snob, který by nutně musel bydlet vedle ředitele Vomáčky a slavného herce XY. Dobrá čtvrť tady znamená normální čtvrť lidí, kteří mají normální práci (nevisí na podpoře). Pokud obyvatelé pracují, tak platí daně, a pokud platí daně, jsou penízky na školství a školy mohou být vybavené dobrými učiteli a pomůckami. Vzhledem k tomu, že neexistuje, aby dítě chodilo do školy v jiném školním obvodu, než kde jeho rodiče platí daně, snaží se všichni stěhovat do co nejlepší čtvrti. Tím rostou ceny nemovitostí, stěhují se tam stále bohatší lidé, platí více daní, školy se zlepšují, o obvod je větší zájem atakdále.
Tahle spirála dokáže neuvěřitelně roztočit ceny domů a pozemků - znám místo, kde vzrostly za posledních patnáct let na trojnásobek. Zákonitě to funguje i směrem dolů - špatná čtvrť s nezaměstnanými, nebo špatně zaměstnanými obyvateli nevybere dostatek daní, školy se zhoršují, je menší zájem o bydlení v takovém místě, ceny jdou dolů, stěhují se tam chudší lidé, platí čím dál tím méně daní... A tak můžete zažít paradox, kdy se budete pohybovat v pěkné čtvrti, kde můžete nechat stažená okýnka od auta, na sedačce veškeré papíry, klíče, mobil, peníze - a odskočit si na hoďku na kafe a když se vrátíte, bude vše na svém místě. Kolem budou vily a v centru útulné obchůdky a kavárničky a butiky - a přejedete dálnici a ocitnete se ve slumu - mříže i na psí boudě, děti poflakující se po ulici v době, kdy mají sedět ve škole, všude špína, ruiny s vlajícím prádlem a vymlácenými okny, na ulicích rezavé plečky, u kterých není jisté, zda se na křižovatce ještě někdy rozjedou, na chodnících povalující se společensky znavení občané - a to vše oddělené od spořádaných vilek doslova jenom těmi osmi pruhy dálnice.
Dobrá čtvrť je důležitá nejen kvůli tomu, aby děti chodily do školy, kde mají šanci se něco naučit, ale i proto, že dům je investice - při (téměř) neexistenci státních důchodů, poskytuje dům finanční zázemí - vždycky se dá prodat a místo něj koupit něco v levných místech (venkov), kde sice není práce (což důchodcům může být putna) a z rozdílu v cenách dožít v poklidu. Takže koupě domu je doslova životní rozhodnutí.
Věděli jsme, kolik máme peněz, věděli jsme zhruba, co chceme, a věděli jsme, kde to nechceme. Nevěděli jsme ovšem, odkud začít. A protože jsme až doposud většinu důležitých věcí (včetně třeba podávání daňového přiznání) zvládali po internetu, vrhli jsme se na síť. Skončili jsme se seznamem asi deseti domů, nasázeli je do mapy (elektronické) a vyrazili s GPSkou do světa. V hustě zabydlených čtvrtích je technika opravdu k nezaplacení. Záhy jsme ale zjistili, že to nebude tak jednoduché. Podobně jako právníci, i realtoři (realitní agenti) si vybrali tento džob zcela zjevně jenom proto, aby neměli nic společnýho s matematikou, nebo - nedej bože - s klávesnicí. Ti z nich, kteří se odhodlají k používání tak nebezpečné věci jako internet, činí tak sporadicky a velmi štítivě. Většina domů z internetu byla už prodaná, nebo prodej právě probíhal, čili jsme přišli s křížkem po funuse.
Zavolali jsme známým, kteří tu postupně kupovali už čtyři domy, podělili se o nové zkušenosti a nechali si dohodit odborníka. Realtor má přístup do databáze nově nabízených domů, ví, který papír je třeba kdy podepsat, a dokáže s chladnou hlavou smlouvat. Je to stejný princip, podle kterého si i právník bude brát k soudu obhájce - jestliže dáváte v sázku celý svůj budoucí život (hypotéky tu jsou běžně třicetileté), je třeba mít někoho, kdo dokáže věci posoudit nezaujatě a s nadhledem. Ne, že by nějaký realitní agent dělal toto z charitativních pohnutek, jeho odměna jsou (prakticky pevně) stanovená procenta z prodeje - respektive dotyčná procenta se dělí mezi agenta prodávající a kupující strany - pokud jedna strana agenta nemá, schramstne ten druhý celou částku. Čili ušetřit se na tom dá pouze v případě, že by agenta neměla ani jedna strana.
U naší realtorky jsme při první schůzce vyplnili a podepsali různé papíry a odnesli si asi deseticentimetrový štos k domácímu nastudování. Obsahoval formuláře, které nás čekají k vyplnění při vlastní koupi, seznam školních obvodů a jejich hodnocení, podrobnou mapu, státem nařízené informace (způsoby vlastnictví domu mezi manžely, varování, že se nacházíme v zemětřesné oblasti, varování, že barvy používané před více než třiceti lety obsahují olovo a pokud je budou naše děti olizovat, zanechá to na nich následky, a taky celá brožurka o tom, že nevětraná koupelna zplesniví), a nakonec i příručku "jak zvládnout stěhování během pouhých osmi týdnů" - rozepsáno po týdnech od týdnu jedna - rozvrhněte si jídlo v mrazáku, abyste stihli vše dojíst ještě před stěhováním - až po "na cestu dejte dětem kinedryl". No, jak se znám, budu balit v jedenáct v noci před dnem, kdy musíme náš byt vyklidit, takže mě příručka zanechala chladnou.
V té době už jsme měli rozjeté jednání s bankami o předběžném schválení hypotéky. Realtorka nám dohodila ještě svoji banku, s tím, že ji samozřejmě nemusíme použít, ale bude to jednodušší. Pokud její bankéř zavolá, že nám dá hypotéku, může si ona být jistá, že hypotéku dostaneme a že peníze dorazí v určený den na určené místo. A opravdu všechno fungovalo tak říkajíc na dobré slovo. Žádné složité formuláře, žádné třicetidenní čekací lhůty, s kterými se setkali někteří z našich známých.
Bankéř si sjel naši úvěrovou situaci (credit report) a potvrdil půjčku. Credit report je v Americe strašně důležitá věc. Banky si předávají informace o tom, jaký je kdo platič či neplatič, a to, že jste kdysi měli problém zaplatit leasing na auto, nebo jste nedoplatili kreditkartu, je pečlivě zaznamenáno. Což o to, my jsme vycvičený z Čech počítat každý fufník a nepohněvat mocné úřady, ale průměrný Američan je bezelstné dítě. Těch reklam třeba na auto - kupte si vůz svých snů, první rok nemusíte platit nic a ještě dostanete dva a půl tisíce na ruku. No nechtěli byste auto, které vám dají zadarmo, ba dokonce dostanete za to ještě peníze? Pokud si na smlouvě přečtete drobný tisk, který praví, že ony dva a půl tisíce vám budou přičteny k půjčce a celý ten první rok vám bude vesele naskakovat nekřesťanský úrok, asi si to rozmyslíte. Američan zřejmě ne - jen tak si dokážu vysvětlit, proč by nám hodňoučká banka ráda nabídla k hypotéce ještě hezkých pár dalších tisíc v hotovosti, řekněme "na nábytek".
V okamžiku, kdy jsme měli připravené peníze (slib banky o půjčce) a podepsanou smlouvu s realtorkou, mohli jsme se vrhnout zcela vážně na shánění domu. První kolo objela realtorka s námi, aby se podívala, co se nám líbí. Příjemně nás překvapilo, že nás netlačila do drahých domů, naopak se snažila vybírat domy opravdu podle našich kritérií. Další dva týdny probíhaly tak, že jsme si ve čtvrtek vyzvedli seznam nemovitostí na trhu a o víkendu jezdili a jezdili a jezdili. Většina domů na prodej je o víkendu otevřená, volně přístupná veřejnosti. Ale zažili jsme i nerudného majitele, který nám neotevřel ani v době, kdy jsme měli předem domluvenou prohlídku s agentem.
A pak jsme konečně našli baráček, který se nám líbil. Agentka prodávajícího nám předala tzv. "disclosure package". Je to mnohastránkový oficiální formulář, kde původní majitel vyplňuje různé dotazy ohledně nemovitosti - funkčnost topení, stáří střechy, stav hrubé stavby, zda-li byly nějaké přístavby či přestavby, zda je na ně povolení, kde jsou jaké podlahové krytiny, jestli mají problémy se sousedy, zda se plánují v okolí nějaké hlučné nebo nebezpečné stavby... spousta velmi podrobných informací, doplněná oficiálními dokumenty o tom, zda je dům v záplavové zóně a kde se vyskytují nejbližší znečšťovači prostředí (benzínové pumpy, letiště, továrny). Kupující se na základě tohoto dokumentu rozhoduje, zda dům koupí a sepíše se první návrh kupní smlouvy. Kromě ceny v něm může stanovit různé další podmínky - předpokládá se, že dům je opravdu v tom stavu, v jakém uvádí prodávající, ale dá se i něco přidat - barák koupí, pokud prodávající pokácí strom a nechá lednici, nebo něco na ten způsob. Mimochodem - v domě běžné zůstává vybavení domácnosti - linka, myčka, topení, trouba, sporák, pračka, sušička.
Už v okamžiku sepisování nabídky se strhla smršť, kterou bych velmi jemně nazvala koňský handl. A tady se prokázala nezměrná výhoda agentky jako zprostředkovatele - s milým úsměvem naslouchala řvaní na druhém konci drátu. Na výhružky spoustou dalších výhodných nabídek chladně kontrovala tím, že v tom případě prodávající naší nabídku nepotřebuje (já málem omdlela, protože jsem myslela, že vzdává boj o náš dům předem!!!). Během dvou dnů se ty další (zřejmě fiktivní) nabídky nějak rozplynuly a došlo na náš návrh. Nevím, co se dělo při prezentaci, a jsem moc ráda, že jsem u toho nebyla, páč bych byla přišla o nervy. Další den jsme se měli do deseti hodin rozhodnout, zda přijmeme naprosto nekompromisní protinávrh, a PROTO (jak mi vysvětlil manžel a realtorka) jsme v deset hodin seděli v autě, řítili se k domu na druhou prohlídku a nikomu nevolali. Někdy v těchto okamžicích jsem v duchu smolila žádost o rozvod, protože můj nejdražší s agentkou se plácali po ramenou, jak se ty obchody krásně hýbou a já umírala hrůzou, že takhle hazardují s MÝM DOMEM!!!
Po dalším půldni handrkování druhé straně ruply nervy a nakonec jsme smlouvu podepsali s kompromisem na obou stranách. Smlouva znamená, že prodávající dům musí za domluvenou cenu prodat a my jej musíme koupit, pokud budou splněny podmínky smlouvy a pokud stav nemovitosti bude odpovídat informacím, které jsme obdrželi od prodávajícího.
Zhruba v tomto okamžiku vstupuje do hry title company. Již před tím jsme od prodávajícího dostali doklad, ve kterém title company potvrzuje, že on je majitelem nemovitosti, ale ta pravá funkce téhle firmy se rozjede teprve podpisem smlouvy. Title company je nezávislá třetí strana, která zajistí tzv. escrow. Uchová smlouvu a bude shromažďovat všechny ostatní dokumenty potřebné k vlastnímu UZAVŘENÍ koupě. Na její účet také přijdou veškeré peníze, ať už od kupujícího, prodávajícího či banky. V okamžiku, kdy title company má všechny papíry a peníze, provede převod vlastnických práv k nemovitosti a ručí za to, že byl proveden správně. Pokud by se ukázalo, že nemovitost převedli, přestože jsou kolem ní například nevyjasněné majetkové vztahy, dědické nároky, nebo je potutelně zatížená další hypotéku, musí tato firma na vlastní náklady zabezpečit nápravu (tzn. vyplatit hypotéku, najít dědice atd.). Jakmile je převod uskutečněn, title company předá kupci "titul" (potvrzení o vlastnictví) a klíče, a z vybraných peněz zaplatí prodávajícího, agenty, notáře, bankovní poplatky, daně, pojištění, státní poplatky -- a sama sebe. Jedno z mnoha nutných pojištění kryje i případ výše zmíněného průšvihu s vlastnickým nárokem.
Ale to trochu předbíhám. V okamžiku, kde se podepíše smlouva, je především záhodno ověřit, zda je s domem vše tak, jak má být. Někdy prodávající sám zajistí inspekce na domě, někdy ne. Náš to nezajistil s tím, že dům prodává po dvou letech a je přesvědčen o tom, že dům je v pořádku. My jsme o tom přesvědčeni nebyli, takže jsme objednali inspektory. Jednoho na termity a jednoho na vlastní stavbu. Inspektoři za svá zjištění ručí svou licencí -- pokud nepravdivě potvrdí, že dům je v pořádku, mohou si hledat jiný zdroj obživy. Abyste si udělali představu o podrobnosti takové inspekce, tak naše zpráva je asi na dva centimetry tlustá a zmiňuje věci, jako že je v koupelně špatně přidělaný držáček na mýdlo, nebo že odvětrací mřížka u sušičky je plná chlupů. Vzhledem k tomu, že to jsou věci, o kterých nás prodávající neinformoval, musí je ještě před uzavřením koupě napravit, nebo nám proplatit náklady na opravu. Doklady o provedení práce (faktury), nové inspekce a jejich výsledky jdou už rovnou na title company, která nevyplatí prodávajícímu žádné peníze, dokud není vše v pořádku.
Jak vidíte, je tady v Kalifornii nejtěžší najít ten pravý dům - zbytek je poměrně blbuvzdorný a nemůže se vám stát, že koupíte něco, u čeho budete postupně odhalovat různé nedostatky. Moje přirovnání ke koňskému handlu tedy není úplně přesné - je to jako se dohadovat o koupi koně, který má veterinární prohlídku od nezávislého doktora - pokud ho koupíte, víte o všech jeho zjevných chorobách a problémech a podle nich upravujete svojí cenu, nebo dokonce můžete od koupě do určité doby před vlastním uzavřením ustoupit. Tohle považuji za velmi důležité. Snadnost, s jakou lze obchodovat s nemovitostmi, a vysoká profesionalita všech zúčastněných stran jsou určitě jedním z hlavních důvodů, proč je tento trh tak živý.
Velmi pružné jsou i banky. Hypotéka se dá třeba refinancovat - pokud mám třicetiletou půjčku na devět procent a obvyklý úrok nových půjček sleze na šest a půl, můžu si vzít novou hypotéku, kterou zaplatím částku zbývající z té staré a rázem splácím mnohem výhodněji. Splátky fungují tak, že se jedná o stálou měsíční částku, ale zpočátku jde většina na úrok, kdežto na konci se splácí základ půjčky (to, co banka vlastně zaplatila). Zní to nevýhodně, protože pokud půjčku vypovíte po prvních pár letech, máte z hypotéky umořenou jen nepoměrně malou část (většina vašich peněz šla na úrok), čili banka na tom vydělala všechny úroky, které jste až do té doby zaplatili. Jenomže splácené úroky jsou odečitatelné z daní, kdežto splácení základu odečitatelné není. Refinancování je oblíbené, protože rozdíly v daních můžou jít do tisíců dolarů ročně.
A jak to vypadá s koupí domu časově? Záleží na okolnostech - znám lidi, co kupují domy měsíce a léta. My jsme našli správný dům po třech týdnech, pár dní trvalo handrkování kolem ceny. Od podepsání smlouvy do uzavření koupě uplynuly čtyři týdny. Papírů kolem toho je tak asi na půl metru vysoko a celkem jsme museli podepsat zhruba padesát formulářů. Kromě vlastní ceny domu jsme zaplatili další jedno procento ceny na různých poplatcích, z nichž za nejkurióznější považuji padesát dolarů za "tisk elektronických dokumentů". V těchto poplatcích není zahrnuta odměna pro agenty, protože tu v našem okrese platí prodávající, resp. title company ji odvede z kupní částky.
Teď už se zbývá jenom přestěhovat. Takže přestávám klepat do klávesnice a jdu se poohlédnout po nějakých krabicích...

Carol Paral, Kalifornie
Reklama